Skatteverket tvärvänder avseende moms vid parkeringsupplåtelse

Skatteverket gör en helomvändning. I ett nytt ställningstagande publicerat den 30 september 2025 ställer Skatteverket upp nya kriterier för när en parkeringsplats kan anses underordnad en primär upplåtelse så som upplåtelse av bostad eller lokal.

Förändringen innebär att parkeringsupplåtelse i nästan alla avseende utgör ett självständigt tillhandahållande som ska faktureras med moms, vilket både kommer medföra vissa administrativa lättnader för bostadsbolag och bostadsrättsföreningar som idag upplåter parkeringsplatser momspliktigt, men kommer också att innebära att vissa bostadsbolag och bostadsrättsföreningar som idag upplåter parkeringsplatser momsfritt kommer tvingas in i mervärdesskattesystemet.

Bakgrund

Historiskt har upplåtelse av parkering varit underordnad upplåtelse av bostad eller lokal, om parkeringsplatsen haft nära anknytning till bostaden eller lokalen. Så har fallet varit när parkeringsplatsen funnits i nära anslutning eller i samma fastighetskomplex som bostaden eller lokalen, samt om parkeringsplatsen och bostaden/lokalen upplåtits från samma fastighetsägare till samma hyresgäst. När bägge dessa rekvisit har varit uppfyllda har upplåtelsen av parkeringsplatsen beskattats på samma sätt som uthyrningen av lokalen eller bostaden. Detta har inneburit att de fastighetsägare som hyr ut både bostad och parkeringsplats, i tex fastighetens källarplan, till en och samma hyresgäst inte har kunnat hyra ut dessa med moms, och har inte heller haft någon avdragsrätt för ingående moms hänförlig till aktuella parkeringsplatser.

Skatteverkets nya ställningstagande

Skatteverkets nya ställningstagande innebär att en parkeringsupplåtelse endast är underordnad en bostads- eller lokalupplåtelse om samtliga tre rekvisit är uppfyllda:

Parkeringsplatsen finns inom samma fastighetskomplex eller i nära anslutning till lokalen eller bostaden.
Hyresgästen kan vid tecknandet av hyresavtalet eller därefter inte välja bort rätten att använda parkeringsplatsen och därigenom betala en lägre hyra för lokalen eller bostaden.
Hyresgästen upplåter inte parkeringsplatsen mot ersättning i en ekonomisk verksamhet.

Skatteverket skriver att vid bedömningen om en vara eller en tjänst ska anses som underordnad ett huvudsakligt tillhandahållande ska det beaktas om den delen saknar ett självständigt syfte utifrån kundens synvinkel. När ovan tre rekvisit inte är uppfyllda är det således fråga om två separata tillhandahållanden innebärande att upplåtelse av parkering inte kan bli underordnad en annan upplåtelse och därmed omfattas av skatteplikt.

Den ändrade bedömningen är en följd av den metod som Skatteverket tagit fram för bedömning avseende ett eller flera tillhandahållanden utifrån deras genomgång av rättspraxis. Ställningstagandet kommer på Skatteverkets initiativ tillämpas på sådana tillhandahållanden som sker från och med den 1 april 2026.

BDO:s momsexperter kommenterar

Att parkeringsupplåtelse tidigare, som utgångspunkt, varit underordnad den primära upplåtelsen av bostad eller lokal och följt den upplåtelsens momsstatus har lett till en branschpraxis där bostadsbolag eller bostadsrättsföreningar upplåter samtliga parkeringsplatser i nära anslutning till fastigheten till ett parkeringsbolag, vilket i sin tur upplåter parkeringsplatserna till bostadshyresgästerna eller brf-medlemmarna. På så sätt uppfylls inte det tidigare rekvisitet att samma fastighetsägare hyr ut både bostad och parkeringsplats till en och samma hyresgäst. Upplåtelsen till parkeringsbolaget har på så sätt omfattats av moms, och parkeringsbolaget har i sin tur hyrt ut parkeringsplatserna till de boende med moms. Genom detta förfarande används parkeringsgaraget av bostadsbolaget eller bostadsrättsföreningen i momspliktig verksamhet, vilket medför avdragsrätt för ingående moms. Denna branschpraxis har varit särskilt vanlig vid nyproduktion när det funnits stora belopp ingående moms att yrka avdrag för.

Skatteverkets nya ställningstagande medför att upplåtelse av parkeringsplats inte blir underordnad en primär upplåtelse, eftersom upplåtelse av parkering ofta efterfrågas separat och är något som kan väljas till eller väljas bort. Det innebär att upplåtelse av parkeringsplats allt som oftast kommer bedömas enligt momslagens huvudregel, att ett sådant tillhandahållande ska omfattas av moms. De bostadsbolag och bostadsföreningar som agerat enligt den branschpraxis som beskrivits ovan kommer alltså inte längre behöva upplåta parkeringsplatserna till ett parkeringsbolag för att parkeringsplatserna ska omfattats av skatteplikt och medföra avdrag. Bostadsbolagen eller bostadsrättföreningarna kan i stället upplåta parkeringsplatserna direkt till de boende mot en avgift plus moms, och därmed också ha avdragsrätt för ingående moms. Upplåtelsen till parkeringsbolaget kan därmed sägas upp och fastighetsägaren slipper administrationen med en extra upplåtelse.

För vissa aktörer innebär ställningstagandet nackdelar, exempelvis kommer parkeringsbolagens uppdrag mest troligt att minska, alternativt att de endast kontrakteras för administration av hyresavier, kontrollavgifter eller liknande tjänster, vilket leder till förlorade intäkter för parkeringsbolagen. Den stora nackdelen blir dock för de fastighetsägare som valt att inte tillämpa ovanstående branschpraxis avseende sina parkeringsplatser, utan upplåter dessa direkt till sina bostadshyresgäster momsfritt. Dessa fastighetsägare kommer nu att tvingas in i momssystemet och avisera upplåtelse av parkering med moms, samt lämna momsdeklarationer. Det kan även komma att drabba parkeringshyresgästerna om dessa får en högre parkeringshyra till följd av att upplåtelsen nu omfattas av skatteplikt.

I de fall parkeringsgarage nu kommer att gå från att användas i momsfri till momspliktig verksamhet kommer det även ske en ändrad användning som aktualiserar justeringsreglerna för parkeringsgarage/parkeringsplatser som genomgått ny-, till- eller ombyggnation de 10 senaste beskattningsåren. Det kan således finnas ingående moms hänförlig till byggnationen att få tillbaka för fastighetsägarna genom årlig justering.

Sett till rådande rättsläge, där den skattskyldige inte kan nekas att tillämpa en omsättningsbaserad fördelningsgrund, vilket BDO tidigare rapporterat om här och här, kan detta ställningstagande få positiva effekter avseende fastighetsbolagens avdragsgilla ingående moms. Detta på grund av att de fastighetsbolag som bedriver blandad verksamhet, dvs både momspliktig och icke momspliktig verksamhet, och vars parkeringsplatser inte tidigare omfattats av moms nu kommer att få en ökad momspliktig omsättning och kan därmed beräkna en högre avdragsrätt för ingående moms på gemensamma kostnader.

Notera att BDO inte anser att det finns stöd i den EU- praxis som Skatteverket hänvisar till för det andra rekvisit som Skatteverket ställer upp. BDO:s uppfattning är att det i den EU-praxis som Skatteverket hänvisar till, endast finns stöd för de två rekvisit som Skatteverket fastställt i sitt tidigare ställningstagande, och någon ny rättspraxis kring upplåtelse av parkeringsplats har inte tillkommit. Det är därmed sannolikt att frågan kommer bli föremål för prövning av Skatterättsnämnden och förvaltningsdomstolarna.

Skatteverkets tidigare ställningstagande avseende aktuell fråga är daterat 2004, vilket innebär att vi i nästan 20 år levt med uppfattningen att en parkeringsupplåtelse i många fall är underordnad en primär upplåtelse av bostad eller lokal. Även om Skatteverket angett att ställningstagande kommer att tillämpas från 1 april 2026 finns det därav anledning att tro att denna förändring kommer ta tid för fastighetsbolagen att uppmärksamma och tillämpa. Det finns därmed risk att dessa redovisar för lite utgående moms. BDO finns självklart som bollplank i dessa frågor och våra momsexperter har långtgående erfarenhet av just parkeringslösningar inom momsområdet.