Från K2 till K3 – nya krav på komponentindelning av byggnader

Till skillnad från K2, där byggnader ofta skrivs av som en enhet, kräver K3 att byggnaden delas upp i väsentliga komponenter med olika nyttjandeperioder. För många företag innebär detta behov av nya bedömningar, anpassade system och uppdaterade processer.

 

Komponentindelning av byggnader

En byggnad ska delas upp i betydande komponenter, exempelvis stomme, tak, fasad, installationer och VVS, där varje komponent skrivs av över sin egen nyttjandeperiod. 

Den största utmaningen är ofta att identifiera relevanta komponenter samt fastställa anskaffningsvärden och nyttjandeperioder. Detta gäller särskilt för äldre fastigheter där dokumentationen är begränsad, men även för byggnader som byggts om vid flera tillfällen eller där större investeringar har genomförts över tid, vilket kan försvåra avgränsningen mellan olika komponenter. Komponentredovisningen ställer även högre krav på anläggningsregister och systemstöd.

 

Angreppssätt – hur ska man tänka?

Arbetet bör utgå från tillgängliga tekniska och ekonomiska underlag såsom underhållsplaner, besiktningsrapporter, ritningar, anläggningsregister och historiska investeringar. Tidigare större åtgärder, exempelvis stambyten eller takrenoveringar, kan ofta användas för att identifiera naturliga komponenter.

För att säkerställa en konsekvent tillämpning bör företaget fastställa interna riktlinjer för komponentindelning och nyttjandeperioder samt säkerställa att ekonomisystem och anläggningsregister kan hantera komponentredovisning (t ex för investeringar, utrangeringar och framtida komponentbyten).

 

Uppskjuten skatt vid övergång

Vid övergången till K3 ska uppskjuten skatt redovisas för temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden. För byggnader kan komponentindelningen skapa flera sådana skillnader, vilket ökar komplexiteten.

En viktig del av arbetet är därför att kartlägga skattemässiga värden och säkerställa att beräkningarna dokumenteras och hanteras på ett enhetligt sätt.

 

Aktivering av tidigare kostnadsförda utgifter

Vid övergången kan vissa utgifter som tidigare kostnadsförts enligt K2 behöva aktiveras enligt K3, exempelvis utgifter som avser utbyte av betydande komponenter.

Det kräver ofta en genomgång av historiska investeringar och underlag för att avgöra vilka kostnader som uppfyller kriterierna för aktivering.

 

Ingångsbalansräkning och värdering av byggnader

En central del av övergången är att upprätta en ingångsbalansräkning enligt K3. Byggnadens redovisade värde ska då fördelas mellan identifierade komponenter, som tilldelas egna anskaffningsvärden och tillhörande ackumulerade avskrivningar.Detta utgör grunden för den fortsatta redovisningen enligt K3.

 

Tidpunkt för övergång, jämförelsetal och påverkan på eget kapital

De nya reglerna gäller för räkenskapsår som inleds 1 januari 2026 eller senare. Som huvudregel ska jämförelsetal räknas om enligt K3. Mindre företag kan dock välja en förenklingsregel som innebär att jämförelsetalen inte räknas om.

Övergången påverkar normalt eget kapital genom de justeringar som uppstår vid anpassningen till K3. Dessa förändringar ska redovisas i specifikationen av förändringar i eget kapital.

 

Kapitel 35 – övergångskapitlet

Vid övergång till K3 ska kapitel 35 tillämpas. Kapitlet reglerar hur den första tillämpningen ska genomföras och vilka upplysningar som ska lämnas i årsredovisningen.

I de fall ett företag tidigare har tillämpat K3 och därefter övergått till K2, aktualiseras en ny tillämpning av K3 vid återgång till regelverket. I sådana situationer kan kapitel 35 i princip bli tillämpligt på nytt, beroende på om övergången bedöms utgöra en ny första tillämpning i K3:s mening.

 

Sammanfattning

Övergången från K2 till K3 innebär ökade krav, framför allt genom komponentredovisning av byggnader. Samtidigt ger den en mer rättvisande redovisning och bättre förutsättningar för långsiktig förvaltning och investeringsplanering.

Behöver ni stöd vid övergången till K3 guidar BDO:s redovisningsspecialister er tryggt genom processen.