Förändringar i K2 och K3 – så förbereder du dig för komponentindelning
Förändringar i K2 och K3 – så förbereder du dig för komponentindelning
Vad innebär komponentindelning?
Övergången innebär för många bostadsrättsföreningar och fastighetsägande företag att byggnaderna behöver komponentindelas, vilket innebär att tillgångarna delas upp i väsentliga komponenter med olika nyttjandeperioder. Detta kräver anpassning av avskrivningsplaner samt etablering av processer och system för att samla in korrekt information om byggnadernas värde och livslängd. För företag som inte tidigare arbetat med komponentredovisning kan detta bli en omfattande och utmanande process.
I K2 använder sig de flesta företag av en schablon vid avskrivning av byggnaden, men under K3 måste man identifiera byggnadens komponenter, som till exempel stomme, tak, fasad, stammar, hissar samt el- och VVS-installationer, och fördela både anskaffningsvärde och ackumulerade avskrivningar på dessa. Varje komponent ska dessutom tilldelas en uppskattad nyttjandeperiod, vilket ligger till grund för korrekt beräkning av avskrivningar.
Bedömning utifrån byggnadens förutsättningar
K3 ger ingen specifik vägledning om antal eller typ av komponenter; detta blir en bedömning och avgörs till exempel av byggnadens typ, byggår, geografiska läge, tidigare renoveringar och vilken verksamhet som bedrivs. Bedömningen måste därför göras utifrån varje byggnads och verksamhets specifika förutsättningar.
Roller och ansvar i processen
För att få en rättvisande komponentindelning krävs samarbete mellan flera roller och funktioner. Styrelse eller företagsledning beslutar om övergången och godkänner prioriteringar. Ekonomiansvarig eller redovisningskonsult ser till att anskaffningsvärden och avskrivningar fördelas korrekt, medan fastighetsförvaltare eller teknisk förvaltare bidrar med information om byggnadens skick och planerade underhållsåtgärder. Externa besiktningsmän eller andra konsulter kan ge ytterligare stöd med fysiska inspektioner och expertråd om komponenternas kvarvarande nyttjandeperiod.
Förberedelser och underlag
Företaget rekommenderas att börja arbetet med att samla in tillgängliga underlag, såsom eventuella anläggningsregister, underhållsplaner, ritningar, tekniska specifikationer samt historik över tidigare byten och renoveringar. Detta ger en god överblick över byggnadens delar och dess nuvarande skick och tillsammans med planerade renoveringar och underhåll kan dessa fungera som underlag för att bedöma deras kvarvarande nyttjandeperiod utifrån material, funktion, byggår och tidigare underhåll.
Innan värdet på byggnaden delas upp på de olika komponenterna är det viktigt att först skilja på markens värde, byggnaden och eventuella markanläggningar. På så sätt fördelas endast byggnadens faktiska värde på dess komponenter.
Metoder för komponentindelning och värdefördelning
Värdena på komponenterna ska fördelas utifrån byggnadens skick vid övergångstidpunkten, med hänsyn till tidigare och planerade renoveringar. Det innebär att de bokförda värdena ska spegla byggnadens faktiska ålder och status vid denna tidpunkt.Det finns flera praktiska sätt att dela in byggnaden i komponent och fördela värdena. Metoder för komponent och värdefördelning kan vara:
- Företag som redan har ett detaljerat anläggningsregister kan utgå från detta och relativt enkelt uppdatera med nya identifierade komponenter och deras nyttjandeperioder.
- Bedömningen kan göras utifrån en framtida underhållsplan (d v s när företaget avser att byta ut exempelvis tak, fönster eller andra delar) eller i kombination med en besiktning, för att uppskatta antalet komponenter, komponenternas värden och kvarvarande nyttjandeperioder. Nyligen utbytta komponenter får en högre värdeandel än komponenter som snart ska bytas ut. Det mest ändamålsenliga är att kunna utgå från både ett uppdaterat anläggningsregister och en väl definierad underhållsplan.
- Vid brist på anläggningsregister eller underhållsplan kan en viktad avskrivningsprocent baserat på byggnadens typ och skick användas som temporär lösning, tills full komponentbaserad avskrivning införs allteftersom komponenter successivt byts ut.
Systemstöd och anläggningsregister
För de företag som har ett anläggningsregister att använda så är det viktigt att säkerställa att anläggningsregistret har ändamålsenligt systemstöd för att hantera komponenterna och deras respektive nyttjandeperioder. Saknas detta bör det befintliga systemet kompletteras eller ersättas med ett nytt som uppfyller kraven.
Strategisk nytta med komponentindelning
Komponentindelning är inte bara ett regelkrav utan även ett strategiskt verktyg. Den ger bättre underlag för underhållsplanering, välgrundade investeringsbeslut och en mer korrekt värdering av byggnaden över tid.
Stöd och vägledning
För ytterligare stöd och praktisk hantering för bostadsrättsföreningar finns vägledning och exempel på komponentindelning framtagen i samarbete mellan FAR, flera ekonomiska förvaltningsorganisationer och revisionsbyråer som arbetar med bostadsrättsföreningar.
Dessutom ger RedR 8 – Övergång till komponentmetod – fastigheter, FAR:s egen redovisningsrekommendation, en tydlig och praktisk beskrivning av hur identifiering, värdering och redovisning av betydande byggnadskomponenter kan hanteras enligt K3 vid övergång till komponentmetod.
Varmt välkomna att ta kontakt med våra redovisningsspecialister om du önskar hjälp med din komponentuppdelning.